2月25日地产概念股涨停潮，多地住宅土地集中供应解读

那无数人的生活以及相关投资被房地产行业所牵动着，它那复杂的产业链常常致使人们难以将全貌看清。知晓该链条之上各个环节的运作情况，这对我们理解房价、政策以及经济运行的走势而言，都是相当关键重要的 。

房地产行业上游构成

房地产的上游主要是由三部分力量给构成的。首先存在着建材供应商，他们会提供水泥、玻璃、陶瓷等基础材料。按照统计情况来看，这三大类产品的销售收入以及利润占有着整个建材行业一半以上的份额，它是建筑工程不可缺少的物质基础。

再其次是土地供给方，也就是各类各级政府，土地出让的收进算是地方财政里较关键的支撑，就像在二零一八年时，全国政府性的基金收纳里面超出百分之八十六是源自土地使用权的出让，最后的一拨是金融机构，它们给一整个开发进程供应资金的养分，涵盖了贷款、融资和别的金融类服务 。

资金如何进入市场

房地产开发的资金源头呈现出多样的状况，主要被划分成国内贷款、自筹资金、利用外资以及其他资金这四大类别。其中，所谓的“其他资金”，主要涵盖了购房者的定金、预付款以及个人房贷，正是这一部分构成了房地产开发资金的主要来源。

拿2018年的数据当作例子，一整年房地产开发企业到位的资金快要逼近16.6万亿元。当中，源自购房者的定金以及按揭贷款等的“其他资金”所占比例超过51%，这极为充分地表明了市场销售回款对于开发商资金链的那种极端重要性。

中游开发商的核心角色

各类房地产开发商处于产业链中游，此位置为核心枢纽位置，开发商要整合上游资源，向上游去购买土地以及建材，还要向金融机构进行融资，最终把成品房屋提供给下游的消费者或者企业 。

项目规模由开发商的实力所决定，中国针对开发商实施资质分级管理，具备最高一级资质的企业能够承建任意规模的项目，随着资质等级下降，承接项目的限制会逐渐增多，这形成了行业的基本准入与竞争框架。

市场集中度与巨头格局

即便中国房地产企业数量繁杂众多，然而市场却展现呈现出显著明显显而易见的集中化趋向趋势，资源以及市场份额持续不断地朝着头部企业靠近靠拢，进而形成了由几家巨头占据主导地位掌控局面的格局。

示例来说，依据二零一九年的市场数据情况，万科、碧桂园、恒大这三家处在头部位置的企业，它们的市场份额加起来总计超过了百分之十三。这样的集中度，在大型城市以及重要项目当中展现得格外显著，头部企业于融资、拿地以及品牌方面具备明显的优势。

下游需求的分化与演变

地产下游需求并非一成不变，而是依据地产形态呈现高度分化态势。其中，最主要的住宅地产领域，消费者分别有首次购房者、改善型买家以及投资客。当下住宅销售面积增长速度趋缓，然而其内部的结构性改善需求依旧对销售额起着支撑作用 。

撇开住宅来说，下游涵盖商业地产、产业地产，还有旅游地产以及养老地产等。商业地产为零售品牌与企业供货，产业地产把制造业与高科技公司吸引进来，旅游地产和养老地产针对类似游客、养老群体等特定需要，当中养老地产因人口结构变动正处于快速发展阶段中。

不同业态的运营逻辑

房地产存在不同类型，它们所面向的客户不一样，运营逻辑也全然不同，商业地产的客户是零售商以及各类企业，其价值由区位与租金收益来确定，产业地产更注重对地方经济和产业链的拉动能力的那样一种情况，所以大型生产企业常常拥有较强的议价权 。

旅游地产，是面向游客以及度假投资客的领域，养老地产，是主要服务于高净值老年群体以及为其提前规划的家庭的领域，这两个领域是近年来之中增长速度较快的领域，这些细分市场的兴起，体现出房地产行业正从单一的住宅开发朝着多元化、专业化运营进行转化 。

当前经济环境里，哪种会成为紧接着的下个增长风口，是养老地产，还是产业地产，你是怎么想的，畅所欲言在评论区分享下你来的时候想法观点，要是你感觉那些分析有让人受到启发的地方，也恳请点赞予以支持。